Comment le prêteur détermine réellement la valeur de votre propriété?

Voici ce que vous devez savoir.

Quand vient le temps de faire votre transaction hypothécaire, il y a une étape cruciale que vous devez comprendre : comment votre prêteur détermine la valeur réelle de votre propriété. C’est simple : peu importe le type de propriété que vous achetez ou refinancez, votre institution financière doit avoir une idée claire de sa valeur avant d’approuver votre prêt.

Vous connaissez sûrement déjà l’évaluation municipale, celle qui arrive chaque année par la poste. Mais attention! Contrairement à ce que beaucoup pensent, l’évaluation municipale ne correspond PAS directement à la valeur réelle du marché. Vous devez garder en tête que cette évaluation municipale est faite selon une méthode bien spécifique à la ville. Elle utilise des critères et calculs précis, mais cela reste très général et ne reflète pas toujours la vraie valeur marchande actuelle de votre propriété.

Alors, comment les prêteurs fixent réellement cette fameuse valeur?

Deux techniques principales vont entrer en jeu auprès des institutions financières lorsque vous soumettez un dossier hypothécaire :

1. Les systèmes automatisés (un gros algorithme!)

Votre prêteur utilise en premier lieu ce qu’on appelle un système automatisé de détermination de valeur. En gros, c’est un algorithme intelligent qui se fie aux données que l’institution possède déjà. Cela peut inclure, par exemple :

• Les transactions immobilières récentes dans votre quartier (quel montant vos voisins ont réellement obtenu lors de leurs ventes).
• Les prêts déjà faits dans le secteur, avec leurs valeurs estimées.
• Les caractéristiques similaires des propriétés avoisinantes.

Cette méthode automatique est super efficace, rapide et sans tracas, et c’est généralement la première étape utilisée par le prêteur. MAIS, parfois, cela ne suffit pas.

2. L’évaluation faite par une tierce partie (quand l’algorithme ne reconnait pas la valeur!)

Si jamais ce fameux système automatisé n’arrive pas clairement à déterminer une valeur satisfaisante ou encore doute de la justesse, le prêteur va déclencher une évaluation professionnelle faite par une tierce partie. En bon québécois, il s’agit tout simplement de faire venir un évaluateur professionnel indépendant afin qu’il regarde de près la propriété et qu’il recommande une valeur précise. L’évaluateur fera en général :

• Une visite détaillée de la maison ou du condo.
• Un examen minutieux des composantes et des rénovations réalisées.
• Une analyse approfondie des comparables dans le même secteur récemment vendu.

Pourquoi la valeur de votre propriété compte autant pour votre prêteur?

La raison est simple, mais cruciale : c’est LA garantie principale du prêteur. La banque veut s’assurer avant tout que si jamais vous ne pouvez plus rembourser votre prêt, elle sera capable de récupérer l’argent prêté par la vente de votre propriété. Concrètement, cette valeur sert aussi à calculer le fameux ratio prêt/valeur (RPV). Ce ratio détermine aussi le montant maximal que la banque peut vous prêter.

Par exemple, imaginons que votre propriété ait une valeur de 400 000 $. Si la banque accepte un ratio prêt-valeur maximal de 80 %, cela signifie qu’elle ne pourra pas vous prêter plus que 320 000 $. Si la valeur est inférieure à ce que vous pensiez initialement, cela pourrait venir influencer votre mise de fonds ou le montant maximal du financement accepté par votre prêteur.

Pourquoi ces informations devraient-elles vous intéresser?

Avec cette information en poche, vous comprenez mieux comment les institutions financières évaluent votre propriété pour protéger leurs intérêts, mais aussi pour déterminer le montant maximal possible pour votre prêt. Vous avez donc avantage à bien comprendre comment cela fonctionne pour éviter les surprises quand viendra le temps de financer votre projet.

Si vous êtes en processus ou si vous avez des questions concernant l’achat ou le financement d’une propriété, n’hésitez pas à me contacter. Ce sera un plaisir de vous accompagner et de vous simplifier tout ça, étape par étape.